Resch ++ Anlegeranwälte ++ Kapitalmarktrecht ++ Anlagerecht ++ Anlegerschutz ++ Anlegerrecht ++ Anlegerhilfe
   

Schrottimmobilien

Schrottimmobilien
Schrottimmobilien

Das Wort Schrottimmobilien hat sich eingebürgert, selbst für Immobilien, die im eigentlichen Sinne gar keine Schrottimmobilien sind. Ein juristischer Begriff steckt auch nicht hinter dem Wort Schrottimmobilien. Es handelt sich um fehlgeschlagene Immobilienkäufe. Für den Erwerber stellt die Schrottimmobilie ein hohes Risiko dar.


Was steht hinter den Begriff „Schrottimmobilien“?
Mit einem Satz kann man sagen, dass der Begriff Schrottimmobilie ausgeweitet wurde auf alle Immobilien, die ihr Geld nicht wert sind. Es können durchaus Immobilien sein, die ordentlich saniert worden sind und sich in einem einwandfreien Zustand befinden. Trotzdem sind sie ihr Geld häufig nicht wert. Auch eine denkmalgeschützte Immobilie kann deshalb eine Schrottimmobilie sein.


So werden Schrottimmobilien verkauft!
Wenn das Wort Schrottimmobilien fällt, dann ist damit meistens eine bestimmte Vertriebsart gemeint. Typischerweise ist der Ablauf in  fünf Schritten:


1. Der Anruf
Es gibt den Anruf zur Steuerpolitik. Der Anrufer fragt ganz unschuldig, ob man denn Interesse an staatlicher Förderung habe, ob man sich auskenne, was man netto verdiene.
Diese von einem Callcenter ausgehenden und gesetzlich verbotenen Anrufe sind nur die Vorbereitung. Sie verfolgen konkret einem Zweck. Man will herausfinden, ob der Angerufene kreditfähig ist. Dann kann man ihm eine Immobilie verkaufen, an der der Vertrieb wiederum eine satte Provision – bis zu 35 Prozent - verdienen will.
Lässt sich der Angerufene auf das Gespräch ein, wird ihm ein persönlicher Besprechungstermin bei ihm zu Hause angeboten. Das Ganze sei zu kompliziert, dass man das am Telefon nicht mehr klären könne.


2. Der Hausbesuch
In dem Hausbesuch wird dann dem potentiellen Kunden erklärt, dass er ein hohes Steuersparpotential habe, das er nutzen könne. Es gäbe staatliche Förderungsmöglichkeiten, die in seinem Falle dazu führen würden, dass er bis zu 50 Prozent seiner Steuern sparen könne. Zugleich würde er einen guten Zweck erfüllen. Meistens wird erklärt, dass Wohnraum geschaffen wird oder auch, dass das Ganze der Altersvorsorge diene.


3. Der erste Termin im Büro
 In einem nächsten Schritt findet dann der Termin im Büro des jeweiligen Vertriebes statt. Vom Verkäufer wird jetzt dem potentiellen Käufer erklärt, dass eine Analyse ergeben habe, dass er an einem solchen Steuersparkonzept teilnehmen könne. Durch diese steuerlichen Vergünstigungen und die Einnahmen aus derartigen Projekten würde sich praktisch alles von alleine tragen. 10 Jahre würde die staatliche Förderung dauern. Dann will man die Immobilie mit Gewinn wieder abstoßen.
In diesem Termin wird eine Reihe von Formularen ausgefüllt, an die sich der Erwerber am Ende meist gar nicht mehr erinnern kann. Nach den notariellen Beurkundungsvorschriften wird meist auch unterschrieben, dass man bereits einen konkreten Entwurf des späteren notariellen Kaufvertrages erhalten und besprochen hat.


4. Beim zweiten Termin gleich zum Notar
In einem zweiten Termin wird dem betroffenen Erwerber dann erklärt, das passende Objekt sei gefunden. Auch entsprechende Absprachen mit dem Finanzamt seien bereits erfolgt, jetzt müsse man eine Reservierung machen. Der Kunde wird zum Notar gebracht für diese Reservierung. Tatsächlich wird hier bereits mit einer notariellen Urkunde der Erwerber verpflichtet, den Immobilienverkauf durchzuführen.

5. Die Finanzierung. Für viele ruinös.

Im nächsten Schritt geht’s um die Finanzierung. Darum kümmert sich der Vertrieb. Es gibt nur eine Handvoll Banken, die tief in dieses Finanzierungsgeschäft verstrickt waren und sind. Ohne diese Bankenfinanzierung könnte dieser Schrottimmobilienmarkt gar nicht existieren. Alles dient ja nur einem Zweck, dem Vertrieb seine Provision zu finanzieren. Diese liegt regelmäßig zwischen 25 und 35 %. Der Verkäufer erhält den Kaufpreis.
Die gesamte vorangegangene „Theatervorstellung“ diente nur dem Zweck, diesen Kredit für den Käufer zu erlangen. Für den Erwerber kann dieses Darlehen zum Ruin werden. Regelmäßig hat dieser Kredit eine anfängliche Tilgung von nur 1%. Das bedeutet eine Laufzeit von rund 35 Jahren. In diesem Zeitraum wird der Darlehensnehmer weit mehr als das Doppelte des ursprünglichen Darlehensvertrages zurückzahlen müssen.


Welche rechtlichen Konsequenzen folgen daraus?
Ein Anlageberater hat wahrheitsgemäß und umfänglich zu beraten. Tut er das nicht, gibt es grundsätzlich einen Anspruch gegen den Vertrieb, aber auch gegen den Verkäufer. Oft ist dieser Anspruch aber nicht zu realisieren. Die Beweislage ist oft schwer. Die Vertriebe wissen, dass sie keine Spuren hinterlassen dürfen. Zudem sind sie finanziell schwach ausgestattet. Die Erfahrung zeigt, dass eine Vertriebsstruktur schon nach einer Klage finanziell zusammenbricht. Die Vertriebe haben zudem kurze Halbwertzeiten, meist nicht mehr als zwei bis drei Jahre. In den letzten Jahren sind die Namen oft schon nach wenigen Monaten gewechselt. Die Öffentlichkeit des Internets sorgt schnell dafür, dass die „schwarzen Schafe“ bekannt werden. Diese reagieren dann mit Namenswechsel.


Haftung des Verkäufers
Für die Falschberatung haftet regelmäßig auch der Verkäufer, also der Bauträger. Auch hier ist die gleiche Problematik vorhanden. Die Beweislage ist oft schwierig. Zudem geht der Bauträger meist nach wenigen gewonnenen Prozessen finanziell in die Knie.
Haftung der Banken
Rechtliche Ansprüche gegen die Banken sind nach der bedauerlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nur in wenigen Fällen zu begründen. Der Bundesgerichtshof schützt die Banken mit dem Hinweis, dass diese lediglich für die Finanzierung verantwortlich seien, aber nicht für den Vertrieb und den Verkauf.


Risiko der Verjährung
Über allem schwebt zudem das Risiko, dass Ansprüche nach vier bis fünf Jahren nach Abschluss des Kaufvertrages zu verjähren drohen.
Diese Fälle, in denen die juristische Durchsetzung der Ansprüche nicht oder nicht mehr möglich ist, sind die Herausforderung für RESCH DebiProtect. Wenn juristisch begründbare Ansätze vorhanden sind und ein Prozess geführt werden soll, obliegt dieses der Schwesterkanzlei von RESCH DebiProtect, der Anlegerschutzkanzlei Resch Rechtsanwälte. Resch Rechtsanwälte verstehen sich als Prozesskanzlei mit einer langen Erfahrung seit 1986.

Resch DebiProtect
Anlegerschutz
Resch DebiProtect Anlegerschutz
   
Resch ++ Anlegerschutzanwälte ++ Schrottimmobilien ++ Gesellschaftsrecht ++ Bankrecht ++Kapitalanlagerecht