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Was sind Immobilienfonds? ++ Ist das Geld sicher? ++ Geld zurück?

Was sind Immobilienfonds? ++ Ist das Geld sicher? ++ Geld zurück?
Was sind Immobilienfonds? ++ Ist das Geld sicher? ++ Geld zurück?

Millionen von Anlegern haben ihr Geld in Immobilienfonds investiert. Es sind Milliarden, die den Initiatoren der Immobilienfonds anvertraut worden sind. Hier sei von den sogenannten geschlossenen Immobilienfonds die Rede. Viele Anleger merken schon nach kurzer Zeit, dass die ihnen gemachten Versprechungen nicht eingehalten werden. Welche Möglichkeiten für den Ausstieg gibt es? Wie erhalten Anleger ihr Geld zurück?

Immobilienfonds: Anleger wird haftender Gesellschafter
Immobilienfonds sind regelmäßig in der Rechtsform einer GmbH & Co. angelegt. Die Anleger treten der Gesellschaft als Kommanditisten bei. Bei Kommanditisten ist die Haftung auf die Kommanditeinlage beschränkt. Es ist aber eine unternehmerische Beteiligung, die schon allein dadurch risikobehaftet ist. Das Risiko geht bis hin zum Totalverlust.

Beteiligung an Immobilienfonds ist kein „Sparplan“
Dass der Anleger „nur“ Kommanditist ist, ist den meisten allerdings nicht bewusst. Vermittelt wurde ihnen diese Kommanditbeteiligung an dem Immobilienfonds als eine Kapitalanlage, bei der das Geld sicher ist. Regelmäßig wird eine Verzinsung versprochen und meist auch, dass man jederzeit wieder aussteigen kann. So eine Art „Sparplan“, wie bei einer Lebensversicherung, nur mit viel besserer Verzinsung.
Immobilienfonds: Die Lüge ist die Grundlage des Geschäfts
Regelmäßig wird von den Vermittlern des Immobilienfonds auch erklärt, dass man zumindest sein eingesetztes Geld wieder zurück erhält. Dies sind schlichtweg Lügen! Aber nur solchen mit Lügen sind diese Beteiligungen letztlich verkäuflich. Würde man dem Anleger sagen, dass er sich an einem Unternehmen beteiligt, das Gewinne eigentlich nur ausschütten kann, wenn diese auch tatsächlich erwirtschaftet sind, würde er sich auf ein solches Abenteuer auch nicht einlassen. Erst Recht würde der Anleger keine Lebensversicherung kündigen, um das Geld in einen Immobilienfonds mit dem Risiko des Totalverlustes zu stecken.
Ausschüttungen bei Immobilienfonds sind keine Gewinne
Oft werden am Anfang noch Ausschüttungen geleistet. Diese sind jedoch keine Gewinne, sondern werden der sogenannten Liquiditätsrücklage entnommen. Letztlich bekommt also der Anleger ein Teil seines eingezahlten Geldes zurück. Für ihn entsteht allerdings dann das Gefühl, dass ja alles in Ordnung ist, also gut funktioniert. Der Anleger durchschaut nicht, dass man ihm nur sein eigenes Geld zurückbezahlt.

Ausschüttungen können zurückgefordert werden
Aus der langjährigen Erfahrungen lässt sich festhalten, dass Gewinne im Sinne eines Überschusses eigentlich nie erzielt werden, zumindest aber die große Ausnahme sind. Regelmäßig werden entsprechend die Ausschüttungen auch nach relativ kurzer Zeit eingestellt. Bekommt das Unternehmen Probleme oder droht gar die Insolvenz, können diese Ausschüttungen zurückgefordert werden, weil sie eben nicht als Gewinn ausgeschüttet sind. All das wird dem Anleger natürlich nicht erzählt.
Vorzeitiger Ausstieg aus dem Immobilienfonds grundsätzlich nicht möglich
Auch der vorzeitige Ausstieg ist grundsätzlich nicht vorgesehen. Geschlossene Immobilienfonds laufen über eine bestimmte Laufzeit. Das sind meistens 20 oder 25 Jahre. Grundsätzlich gibt es den Zweitmarkt, auf dem Kommanditanteile verkauft werden können. Hier wird der Anleger feststellen, dass ihm nur ein Bruchteil des von ihm eingezahlten Geldes angeboten wird, wenn er denn überhaupt einen Käufer findet.

Es gibt juristische Gründe, die Beteiligung sofort zu beenden
Es gibt regelmäßig einige Ansätze, mit denen man mit juristischen Argumenten die Beteiligung beendigen kann. Es ist zumindest in den Fällen sehr sinnvoll, in denen der Anleger die Beteiligung am geschlossenen Immobilienfonds in Raten einzahlt. Zumindest können wir ihm dann den noch offenen Betrag retten. Der Anleger muss dabei aufpassen, dass er seine Beteiligung tatsächlich beendet.

Eine Aussetzung der Ratenzahlung löst das Problem nicht.
Oft wird dem unzufriedenen Anleger angeboten, die Ratenzahlung zeitlich begrenzt auszusetzen. Das ist keine Lösung.  Die offene Forderung in Höhe seines eigenen Kommanditanteils bleibt gegenüber dem Immobilienfonds bestehen. Der Anleger des Immobilienfonds bleibt weiter in der persönlichen Haftung. Es geht also darum, den Anleger aus seiner Gesellschafterstellung zu befreien. Dann muss er auch nicht mehr weiter in den Immobilienfonds einbezahlen.

Bekommt der Anleger des Immobilienfonds sein Geld zurück?
Dass der Anleger eines Immobilienfonds sein Geld zurück erhält, wenn der Beitritt ungültig gewesen ist, wäre eigentlich die logische Schlussfolgerung. Der Bundesgerichtshof allerdings sagt, dass er in diesem Fall lediglich einen Anspruch auf das sogenannte Auseinandersetzungsguthaben hat. Er wird also auf der Grundlage des Wertes seiner Beteiligung abgefunden. Dieses wird häufig genug gegen Null tendieren.

Ansprüche gegen Vermittler von Immobilienfonds
Wenn der Anleger vor dem Erwerb der Beteiligung an dem Immobilienfonds falsch beraten wurde, dann hat er einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermittler. Er wird so gestellt, als hätte er die Beteiligung an dem Immobilienfonds nicht gezeichnet.
Vermittler muss anlegergerecht beraten
Der Bundesgerichtshof hat wiederholt entschieden, dass ein solcher Schadensersatzanspruch grundsätzlich gegeben ist, wenn der Anleger durch die falschen Versprechungen veranlasst wurde, bestehende Lebensversicherungen aufzukündigen. Er muss auf das Risiko hingewiesen werden, dass er sich bei der Beteiligung an Immobilienfonds in einem Marktsegment bewegt, das keine sichere Anlage hat, wie es eine Lebensversicherung ist. Wurde der Immobilienfonds über eine Bank vermittelt, ist diese verpflichtet, auf interne Provisionen, die sogenannten Kickback-Zahlungen, hinzuweisen.
Es gibt also eine ganze Reihe von Ansätzen, die einen Schadensersatzanspruch begründen können. Dabei kommt es immer auf den Einzelfall an.
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