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Wandelung des Immobilienkaufvertrags

Die meisten Erwerber einer „Schrottimmobilie“ möchten die Wandelung ihres Kaufvertrages, also die Rückgängigmachung des Immobiliengeschäfts.

Die Erwerber möchte so gestellt werden, als hätten sie die Immobilie nie erworben.

Was sind Schrottimmobilien?

Mit „Schrottimmobilien“ sind nicht unbedingt Schrottimmobilien im eigentlichen Sinne des Wortes „Schrottimmobilien“ gemeint. Eine Schrottimmobilie kann ein durchaus vernünftig saniertes Immobilienobjekt sein. Im allgemeinen Sprachgebrauch hat sich das Wort „Schrottimmobilie“ für alle Immobilien eingebürgert, die von provisionsorientierte Vertriebsfirmen verkauft werden und die ihren Preis einen einfach nicht wert sind.

Falschberatung durch Vertrieb
Regelmäßig wurden die Erwerber durch Falschberatung des Vermittlers überredet, sich an einem Steuersparkonzept zu beteiligen. Es gäbe eine staatliche Förderung, heißt es dort. Durch die steuerlichen Vergünstigungen und die Mieteinnahmen werde sich das Objekt praktisch von alleine tragen. Nach 10 Jahren wird man es mit Gewinn wieder verkaufen.

Meist werden die Erwerber noch am selben Tag zu einem Notar gebracht, wo sie eine notarielle Angebotsurkunde für den Erwerb einer Immobilie unterzeichnen. Vielen Erwerbern ist nicht bewusst, dass sie sich mit dieser Unterschrift schon verpflichtet haben. Schnell folgt die Finanzierung ohne das der Erwerber jemals die Bank betreten hat.

Darlehensvertrag läuft meist über 35 Jahre
Da der Verkauf nach 10 Jahren mit Gewinn eine Illusion ist, wird den Erwerbern spätestens zu diesem Zeitpunkt bewusst, dass ihr Darlehensvertrag bei einer anfänglichen Tilgung von 1 Prozent regelmäßig über 35 Jahre läuft. Und nicht 10 Jahre, wie viele Erwerber zu Unrecht glauben. In diesen 35 Jahren werden sie deutlich mehr als das Doppelte des ursprünglichen Darlehensbetrages an Zins und Tilgung zurückzahlen. Für viele Erwerber ist das der finanzielle Ruin.

Ist eine Wandelung möglich?
Sie wünschen nichts dringender als die „Wandelung“ bzw. Rückgängigmachung des Kaufvertrages. Dabei ist die „Wandelung“ nicht im rein juristischen Sinne zu verstehen. Dieser Begriff ist hier umgangssprachlich genutzt.

Anfechtung des Kaufvertrages
Allerdings gibt es die juristische Möglichkeit der Vertragsanfechtung wegen Falschberatung. Für die Falschberatung des Vertriebes haftet der Verkäufer. Der Erwerber kann verlangen, dass er so gestellt wird, als hätte er die Wohnung nie erworben.


Probleme bei der faktischen Umsetzung der rechtlichen Ansprüche
In vielen Fällen ist allerdings die praktische Durchsetzung dieses rechtlichen Anspruches nicht möglich. Das hat unterschiedliche Gründe: Zum einen kann die Beweislage schlecht sein, häufig ist der Verkäufer insolvent, vielfach ist der Anspruch bereits verjährt oder dem Erwerber ist das Prozesskostenrisiko trotz guter Erfolgsaussichten zu hoch.
In diesen Fällen greift der alternative Lösungsansatz, wie er von der Anwaltskanzlei RESCH DebiProtect erarbeitet wurde.

Der alternative Lösungsansatz. Die rein pragmatische Lösung.
Die Wohnung wird zu einem Höchstpreis verkauft. Über eine noch offene Restschuld wird mit der finanzierenden Bank ein Vergleich angestrebt. So lautet verkürzt die Formel, die viele Erwerber vor dem Ruin gerettet hat. Zur Umsetzung haben wir ein Netzwerk von Maklern und Gutachtern aufgebaut. Insbesondere in Berlin, Leipzig und Chemnitz wurde ein Maklerpool eingerichtet. So ist sichergestellt, dass der Höchstpreis erzielt wird.

Das Schwierigste: die Verhandlungen mit der Bank
Die Bank muss die Zustimmung zur Löschung der Grundschuld erteilen. Die Zustimmung wird erklärt, wenn über die noch offene Restschuld eine Einigung erzielt ist. Hier muss mit der Bank eine EIst eine Wandelung möinigung angestrebt werden.

Warum ist die „Wandelung“ oder Rückabwicklung sinnvoll?
Auch wenn noch eine Restschuld verbleibt, ist der Verkauf unter dem Einstiegspreis regelmäßig sinnvoll. Viele Erwerber wollen einen Schlussstrich ziehen, sich von der Immobilie trennen, einen Albtraum beenden. Manche Anleger sagen, dass sie sich traumatisiert fühlen. Der größte Fehler ihres Lebens sei der Erwerb der Immobilie gewesen.

Verluste begrenzen
Aber auch finanziell ist der Ausstieg oft die bessere Lösung. Viele Erwerber erklären, dass sie eine jährliche Zuzahlung von 4.000,00 bis 5.000,00 Euro, in manchen Fällen sogar noch mehr, haben. Wenn sie dieses Defizit nicht Jahr für Jahr weiter tragen, sondern zur Abtragung der Restschuld nutzen können, sind sie nach wenigen Jahren schuldenfrei.

Das ist das, was das Lösungskonzept von RESCH DebiProtect ermöglichen soll. Keine Wohnung mehr – keine Schulden mehr.

   
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